Då vänder bostadsmarknaden
När Riksbanken började sänka räntan våren 2024 trodde många att bostadsmarknaden skulle vakna till liv igen efter ungefär två års mörker. Först syntes vissa tecken – både i priser och i antalet affärer – men sedan tog det stopp, precis som i resten av ekonomin.
Nu kommer åter signaler om att något är på gång. Aftonbladet skrev i går om högt tryck på visningar och skenande budgivningar, åtminstone i Stockholm. Samtidigt är bilden splittrad: utbudet är fortsatt rekordstort, många objekt blir liggande länge, och marknaden visar fortfarande tydlig tröghet.
Mer köpkraft – men också sargade hushåll
På makroplanet finns förutsättningar för att bostadsmarknaden ska lämna det kylslagna läget. Riksbanken har sänkt styrräntan med två procentenheter från toppen, vilket i praktiken har halverat hushållens räntekostnader. Samtidigt stiger reallönerna igen.
Ändå har varken priserna eller antalet affärer tagit fart. Förklaringen finns dels i fundamenta. De långa räntorna ligger fortfarande relativt högt jämfört med vad vi varit vana vid och spelar stor roll för bostadsmarknaden, eftersom de speglar förväntningarna på framtida räntor. Ett bostadsköp är trots allt ett beslut med lång tidshorisont. Och även om reallönerna nu stiger har hushållen fortfarande ett stort tapp att ta igen. I reala termer ligger lönerna ungefär på samma nivå som 2014.
Dels är orsaken psykologisk. Många hushåll brände sig när räntorna rusade och sitter nu antingen still i båten, eller tvekar att kliva in på marknaden igen.
När vänder det på allvar?
För att en tydlig vändning ska ske krävs sannolikt tre saker:
1. Låga och stabila räntor
De långa räntorna behöver falla mer, så att hushållen ser bostadsköpet som ekonomiskt hanterbart och kalkylen trygg – även om räntan ändras något eller om oväntade kostnader dyker upp.
2. Ökad framtidstro
Hushållens vilja att köpa bygger på trygghet, och den har fått sig en rejäl törn av inflation, energikris och geopolitisk oro. Fler räntesänkningar, ett förbättrat läge på arbetsmarknaden, fortsatta reallöneökningar och en stabilare, mer förutsägbar utveckling i världen kan få tillbaka framtidstron. Men det är ingen quick-fix.
3. Minskande utbud
Så länge rekordmånga bostäder ligger ute tvekar köpare, och säljare får sänka sina förväntningar. Utbudet behöver normaliseras för att marknaden ska röra sig mer dynamiskt – och detta hänger ihop med både punkt ett och två, alltså räntor och framtidstro.
Det troligaste scenariot är att hösten bjuder på något fler affärer och en viss stabilisering i priserna, men att den verkliga vändningen kommer först nästa år. Höst- och vintermånaderna är notoriskt svaga på bostadsmarknaden, så att hoppas på mer än en stabilisering är optimistiskt. Och nu pratar jag hela marknaden – vanliga områden, vanliga bostäder. Inte Stockholmsmarknaden, som nästan alltid lever sitt eget liv.
Just nu räknar marknaden med en ytterligare räntesänkning, antingen på Riksbankens möte i september eller november. Nästa år finns också en viss chans för ännu en sänkning, men den är osäker. I nuläget uppskattar marknaden sannolikheten till 30-40 procent.
Det återstår att se om detta räcker för att väcka liv i bostadsmarknaden.