Alla talar om reala bostadspriser – men nästan ingen om bolånens realvärde

Det har blivit allt vanligare att tala om reala bostadspriser. Justerat för inflation har bostadspriserna fallit kraftigt, heter det. Det är i sak korrekt. Men analysen stannar ofta där – och det är ett problem.

För samtidigt som bostadspriser mäts realt behandlas bolån och andra skulder nästan alltid nominellt. Det ger en skev bild av hushållens faktiska situation.

Inflation påverkar nämligen inte bara tillgångar, utan också skulder. När inflationen är hög urholkas värdet på det utestående lånet. I reala termer minskar skulden.

Gynnsamt för låntagaren, mindre gynnsamt för banken som får tillbaka pengar med lägre köpkraft än när lånet betalades ut. Det gäller både räntan och själva lånebeloppet. I perioder med hög inflation kan realräntan bli låg eller till och med negativ, trots att den nominella räntan är positiv. Varje amorterad krona blir då ”billigare” i köpkraft än tidigare.

Naturligtvis är detta inget bankerna missar. Inflationen är inbakad i räntan – det är en premie låntagaren betalar baserat på inflationsförväntningar. Men räntan prissätter förväntad inflation, inte den faktiska. När inflationen blir högre än väntat urholkas skulden ändå i reala termer.

Det innebär inte att hushållen nödvändigtvis upplever någon lättnad. Kassaflödet påverkas av nominella räntor här och nu, och perioder med hög inflation sammanfaller ofta med stigande räntor och ökad ekonomisk press.

Men över tid har inflationen ändå fungerat som en real skuldlättnad. Skulden är fast i nominella termer, medan pengar och inkomster förlorar köpkraft. Det är denna effekt som ofta glöms bort i debatten.

Varför är det så, kan man undra? Kanske för att reala skulder är svårare att förklara. Kanske för att narrativet om fallande bostadspriser är mer slagkraftigt. Men resultatet blir detsamma: en debatt som ger en snedvriden bild av hushållens balansräkningar.

För runt två år sedan gjorde jag ett uppmärksammat inlägg om just detta – hur inflationen äter upp bolånet i reala termer. Responsen var talande. Många förstod inte fenomenet alls, inte ens en av de största profilerna på finans-X. En vanlig invändning var att lönerna inte hade stigit i takt med inflationen.

Men det resonemanget är fel. För att skulden ska minska i reala termer krävs inte att lönerna stiger realt, eller ens i samma takt som inflationen. Det räcker att lånet är fast nominellt medan den allmänna prisnivån stiger, för att realvärdet ska sjunka. Det borde vara enkelt att förstå, men säger något om hur djupt rotat det nominella tänkandet är, även bland dem som dagligen kommenterar ekonomi.

Jag har också vid upprepade tillfällen på X påpekat en annan märklig asymmetri: det talas som sagt gärna om reala bostadspriser, men nästan aldrig om real avkastning på börsen – trots att det senare i många fall är ännu viktigare.

De flesta som köper en bostad gör det för att bo, inte som en finansiell investering. Och de allra flesta som säljer en bostad köper en ny, ofta i samma marknad. I ett sådant läge spelar real prisutveckling mindre roll, eftersom inflationen påverkar både försäljning och köp på liknande sätt.

På börsen är det annorlunda. Där investerar vi för att våra pengar ska växa och i framtiden kunna bytas mot varor och tjänster. Även om det kan vara tillfredsställande att se kontot öka är pengarna i sig inte målet, utan vad de faktiskt kan ge.

För den som sparar för att leva på sitt kapital, som inom FIRE-rörelsen, blir detta särskilt tydligt. Ett kapital som ser stort ut nominellt i dag kan visa sig otillräckligt när det väl ska användas, eftersom det är den reala avkastningen man faktiskt lever på. Det är också därför tumregler som fyrprocentsregeln är formulerade i reala termer.

Vi kan ta ett enkelt exempel. För runt 50 år sedan kostade en liter mjölk ungefär 1-2 kronor i svenska matbutiker. För 100 kronor kunde man alltså köpa i storleksordningen 50 till 100 liter mjölk. I dag kostar en liter mjölk omkring 14-16 kronor. För samma 100 kronor räcker det till cirka 6-7 liter. Och om 25 år från nu kanske man bara får 3-4 liter – eller ännu mindre – beroende på inflationstakten.

Trots detta visar varken Avanza eller Nordnet real avkastning i portföljen. Med tanke på hur tydligt inflationen påverkat hushållen de senaste åren är det anmärkningsvärt. Särskilt när man betänker hur många andra funktioner och visualiseringar som dessa plattformar har, och fortsätter att lägga stora resurser på. Nya lanseras i stort sett varje vecka.

Här har jag dessutom ytterligare en erfarenhet från X. I en tråd som jag skapade i ämnet hoppade en ledningsperson från Nordnet in. Hans förslag var att den som tycker detta är viktigt kan räkna själv i Excel.

Det säger det mesta.

Realt tänkande – särskilt kring skulder men även kring tillgångar som sparande och investeringar – är i stort sett frånvarande i den ekonomiska analysen. Resultatet blir en missvisande bild av hushållens ekonomi, där halva balansräkningen mäts i reala termer och den andra halvan nominellt.