Räntorna vänder upp – så kan bostadsmarknaden påverkas

De bundna bolåneräntorna har börjat stiga. Och mycket pekar mot att även styrräntan, och därmed de rörliga bolåneräntorna, är på väg upp. Det låter spontant som dåliga nyheter för bostadsmarknaden.

Och det är det också – allt annat lika.

Högre räntor innebär högre boendekostnader och påverkar hur mycket hushållen kan och vill betala för en bostad. Men det finns en viktig skillnad mot exempelvis 2022: den här gången ser räntorna ut att stiga samtidigt som svensk ekonomi stärks.

Bostadsmarknaden har fått upp farten

Den senaste prisstatistiken visar att bostadsmarknaden fortsätter att återhämta sig, om än relativt långsamt.

Enligt Svensk Mäklarstatistik var bostadsrättspriserna i augusti 4,8 procent högre än för ett år sedan och villapriserna låg 3,9 procent högre.

I Stockholms innerstad, som ofta sätter tonen för resten av bostadsmarknaden, är uppgången tydligare. På ett år är ökningen 9,2 procent.

Även aktiviteten har ökat. Det såldes 10 procent fler bostadsrätter och 7 procent fler villor i augusti jämfört med samma månad förra året. För villor var det den högsta försäljningen under en augustimånad sedan mätningarna startade 2005.

SBAB Booli Housing Price Index pekar också på en återhämtning. Sedan årsskiftet har priserna på både lägenheter och villor stigit med drygt 4 procent.

Samtidigt ska man inte dra för stora växlar på utvecklingen hittills i år. Hösten är normalt en svagare period på bostadsmarknaden och priserna brukar falla tillbaka under senhösten och början av vintern. Årets prisuppgång kan därför mycket väl bli betydligt mindre när vi summerar hela 2026 än vad dagens årstakter antyder.

Trots det är det svårt att beskriva dagens bostadsmarknad som svag.

Räntorna blir en tydlig motvind

Samtidigt har en viktig förutsättning börjat förändras.

De längre marknadsräntorna har stigit och det har redan börjat slå igenom på bankernas bundna bolåneräntor. SBAB har exempelvis höjt sina bundna räntor två gånger bara under september. Tvåårsräntan har sammanlagt höjts med 0,45 procentenheter och treårsräntan med 0,40 procentenheter.

Och snart kan även den rörliga räntan börja röra sig uppåt.

Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 1,75 procent tidigare i september, men den nya räntebanan pekar tydligt uppåt. Om inflations- och konjunkturutsikterna står sig talar mycket för att höjningarna inleds redan i år, och att det första steget tas på nästa möte i november. Den bilden förstärktes av protokollet som publicerades i dag.

Högre räntor är inget bostadsmarknaden jublar över.

Det här är inte 2022

Men minst lika viktigt är varför räntorna stiger. När Riksbanken började höja räntan 2022 rusade inflationen och hushållens köpkraft pressades kraftigt. Bolåneräntorna steg samtidigt som mat, el och andra nödvändiga utgifter blev betydligt dyrare.

Nu ser bilden annorlunda ut. Svensk ekonomi har utvecklats starkare än väntat, hushållens förtroende har förbättrats och konsumtionen har börjat ta fart. Arbetslösheten är fortfarande hög, men Riksbanken och Konjunkturinstitutet bedömer att svensk ekonomi närmar sig ett normalt konjunkturläge.

Dessutom har utbudet på bostadsmarknaden minskat. Enligt Booli fanns det 12 procent färre villor till salu i augusti än ett år tidigare och 2 procent färre lägenheter. Även utbudet av bostäder på väg ut till försäljning var tydligt lägre.

Det rekordstora utbud vi såg för några år sedan har alltså börjat betas av.

Räntekänsligheten ska verkligen inte underskattas. Vi vet att den är hög i Sverige. Det har historien visat. Men när flera andra faktorer samtidigt drar åt motsatt håll kan effekten mildras.

Stigande räntor behöver därför inte automatiskt innebära fallande bostadspriser framöver. Återhämtningen kan kanske till och med fortsätta, om än i ännu lugnare takt.

Samtidigt finns det tecken på att energi och andra levnadskostnader åter kan börja sätta press på hushållens köpkraft. Om det sker samtidigt som räntorna stiger lär motvinden bli betydligt starkare. Och då går det inte att utesluta att vi återigen hamnar i ett läge som påminner om 2022.